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2014年8月26日火曜日

不動産投資で拘るのは「中古」それとも「新築」?いやいやポイントはもっと別にありますから・・



人口減少問題もあってか、投資用不動産においても新築派から中古派が随分と増えている傾向であることを実感します。


しかし、蓋を空けてみれば、安い値段で中古を買ったはいいが、配水管の交換を含むメンテナンスにばかり費用がかかってしまい、思うように採算が合わないといった話も少なくありません。また住人同士のトラブルや周辺住人のマナーだって見えにくい話ではありますが、オーナー様の貴重な時間(時は金なり)を無下に奪うことだって深刻な問題です。まず採算が合わない事態となるのは、一重に賃借人の方がスマートに見つからないことが最も大きな要因です。賃借人の方がテンポよく見つかっていれば、多少の出費も収益でカバーできてしまいますので。


そして、今後の投資用不動産の購入で本当に意識しなければならないのは、警察や消防を含む街の行政機関の優劣にかかってきます。「新築」だの「中古」だのという前に、最も重要なことは、良識ある良い住人たちが自然と集まってくる行政としての能力です。行政の能力の差は年々大きな差となりつつあり、それにより財政不安の市・町も少なくありません。反対に知名度こそ高くないものの「子育て」の環境が十分に整備されている市や町は自然と優秀な現役世代が集まってくる傾向が強く、おのずと将来の税収だって見込がでてまいります。


教育がよい例かもしれませんが、一昔前ならば富裕層なら私学へという意識でよかったと思いますが、今では優秀な公立が増えていますので、子育てや子供の将来を考えて、目的の学校の周辺の物件が高騰するという現象が顕著となっています。





今後は行政のトップの資質や職員の優秀さにより街の発展に大きな差がでることは避けては通れません。また警察組織は、縄張り意識が非常に高く、他の行政機関とは少々事情も異なるようです。治安維持やトラブルなどは「いざ」という時に欠かすことの出来ない重要な頼りどころですので、警察力の差、消防力の差は、時として命に関わる問題です。



行政の運営能力、警察力、消防力などの総合的能力が地域の不動産を活性化させ、高い資産価値の維持に欠かせない存在であることを是非とも意識して頂けますと幸いです。

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