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2014年10月16日木曜日

どう捉えるか?日本の「東京」と世界の「東京」




一時的とはいえ、日経平均株価は15,000円台を割込み上下動の激しい値動きとなっています。


株価や為替はどうしたって、資金力豊富な外国の投機筋がビジネスとして参加していますので、「静寂」 → 「急落/急騰」は今後も避けることはできません。しかし、実体経済を反映した賃貸経営はこういった上下動に左右されることが少ないため、こういった相場の場面においては、より安定を再認識させられます。





10月は、海外投機筋のミューチュアルファンドなどが、節税対策売りをしかけているという話もあり、まだまだ底が見えにくい状況です。よく日本の不動産は人口減少が深刻であるため、購入には懸念があるという話を耳にします。



これは正しい一面もありますが、東京に限っていえば、全く当てはまらないというのが私の見方です。東京においても、様々な物件が存在し、様々な条件の場所がありますので一概に言えることではありませんが、日本の中の東京として投資対象として考えるか、世界都市の中の東京という解釈で、東京の不動産を考えるのかという視点では、見え方がまったく異なってくるはずです。




都市ランキングにおいて、3位までに入ることができない東京ですが、順位が上昇しない要因として文化的交流や交通機関の利便性があるとされています。経済においては都市ランキングの要素として1位となっており、弱いとされる文化的交流やアクセスに関しては、人口減少問題とはまったく関係なく、すぐにでも改善に取組むことが可能な課題です。



円安となれば、海外からのお客様は増加傾向が継続しますし、観光で日本を訪れた外国のお客様の3割がリピーターになると言われています。東京の地価の上下動の鍵を握っているのは、外国人投資家たちです。仮に人口減少問題で東京の地価が下がったとしたら、どうなるでしょうか。



答えは外国人投資家が放ってはおかないということです。資産として余裕がある方は、海外へ分散させることも選択肢として考えられますが、現在は2012年と比較すれば、随分な円安ですし海外投資へのリスクを考えると旨味が薄いように思えます。逆に日本では法人税が大幅に引き下げられれば、再び日本への投資は過熱する可能性が高まります。




人口減少が継続する日本の中の東京として不動産を捉えるか、世界都市の中の東京として不動産を捉えるかは、まったく違った見え方となるのではないでしょうか。

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